王藝媛：淺析一房數賣是否構成合同詐騙罪

近年來，隨著房價不斷上漲，一部分房屋所有人為獲得更大的利益，將自己已經出售的房屋再次賣予他人，導致此類“一房數賣”糾紛頻發。那么，“一房數賣”究竟屬一般民事糾紛即合同中的欺詐行為還是涉嫌合同詐騙罪?筆者認為，對于行為人的定性應當根據情況進行具體判斷。

根據《中華人民共和國刑法》第二百二十四條之規定,有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大以上的，構成合同詐騙罪:(一)以虛構的單位或者冒用他人名義簽訂合同的;(二)以偽造、變造、作廢的票據或者其他虛假的產權證明作擔保的;(三)沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當事人繼續簽訂和履行合同的;(四)收受對方當事人給付的貨物、貨款、預付款或者擔保財產后逃匿的;(五)以其他方法騙取對方當事人財物的。

可見，從主觀方面看，合同詐騙罪是利用簽訂、履行合同的方式進行詐騙，行為人主觀上為故意，且具有非法占有的目的。從侵犯的客體看，合同詐騙罪規定在刑法第三章破壞社會主義市場經濟秩序罪中，其侵犯的客體為復雜客體,既侵犯了合同他方當事人的財產所有權，又侵犯了市場秩序。從客觀方面看，合同詐騙罪表現為在簽訂、履行合同過程中,以虛構事實或者隱瞞真相的方法，騙取對方當事人財物，數額較大的行為。

而合同中的欺詐行為是指合同訂立的當事人由于自身的原因使得合同雙方的權利義務出現了不對等的情況，從而使另一方遭受到不應有的經濟損失，侵害了合同活動的正常秩序，其主觀上偏重于通過簽訂合同的行為來使自己獲取經濟利益，在簽訂合同時往往以一定的客觀事實為依據。

我們來看兩個案例。

案例一:房屋所有人李某以每平方米9000元的單價將面積為 150 平方米的房屋賣給王某，雙方簽訂了房屋買賣合同，王某支付了所有房款并實際居住，但未辦理房屋產權登記。后因房價上漲，李某又將該房產以每平方米10000元的單價賣給不知情的第三人趙某，雙方簽訂房屋買賣合同，趙某支付了所有房款，辦理了產權登記。

我國不動產產權變更需經依法登記方發生效力;在此例中，李某與王某訂立房屋買賣合同，雖支付了房款，交付了房屋，但未進行所有人變更登記，故此時李某仍舊是房屋所有人，其與善意第三人趙某簽訂合同時有權處分房屋，雖履行能力存在瑕疵，但已經辦理產權登記，進行第二筆交易主觀上沒有騙取錢財的故意，不屬于合同詐騙罪。其行為侵害了先買人王某的利益，王某可根據民法相關規則進行救濟。

案例二:房屋所有人李某以每平方米9000元的單價將面積為150 平方米的房屋賣給王某，雙方簽訂了房屋買賣合同，王某已支付價款并獲得房屋鑰匙，辦理了房屋產權登記，但未實際入住，未更換門鎖。后因房價上漲，李某謊稱該房產系自己所有因家中有事欲變賣，又將該房產以每平方米10000元的單價賣給不知情的第三人趙某，將自己留存的房屋鑰匙交付趙某，雙方簽訂房屋買賣合同，趙某支付了所有房款，未辦理產權登記。

本例中，李某與王某訂立合同并各自履行了合同義務，房屋已經交付并辦理了產權變更登記，房屋已系王某所有。李某在明知自己已無權處分房屋的情況下，以非法占有為目的，虛構事實，使趙某陷入錯誤認識，與其簽訂房屋買賣合同并支付了價款，符合合同詐騙罪的構成要件。

從上面兩個案例我們可以看出，區分合同中的欺詐行為和合同詐騙罪主要可從以下幾點進行辨析:

1.行為人簽訂合同時是否完全不具備履行合同的實際能力，如合同標的物房屋已進行產權變更登記。2.是否采取欺騙手段，虛構事實或隱瞞真相，如案例二中的直接欺騙后買人導致其陷入錯誤認識，并交付房屋鑰匙以鞏固其錯誤認識。3.后買人是否因行為人欺騙行為陷入錯誤認識，并基于此認識簽訂合同，履行合同義務。一則要求欺騙手段與錯誤認識之間具有因果關系，包括行為人主動欺騙、隱瞞，也包括明知他人存在錯誤認識而積極維持并加以利用;二則要求雙方簽訂的合同對被害人作出財產處理起主導作用，即被害人基于合同約定的利益內容和基于合同的保障功能，而處理財產。如果被害人陷入認識而作出財產處理與雙方訂立的合同無關，則不構成合同詐騙罪。

作者：王藝媛（丹鳳縣人民檢察院）

編輯：王晨偉

責編：鄭黎波

主編：姚啟明